地上波TV出演多数！
書籍3冊出版！
TVにも取り上げられた不動産投資法を
セミナーで公開します！
実践した人が次々と物件を購入！
例１）4年ほど物件購入できなかった
サポート開始1ヶ月後から
毎月のように物件購入
例２）銀行の融資が通らず、
物件購入できなかった
現金で買える収益物件を
サポート開始２か月目に購入
例３）有名大家が提供する
プログラムでも
物件購入できず
１億円分以上の物件購入
例４）有名不動産投資講座を
受講したが
物件購入できず
サポート開始後一ヶ月で
アパート購入
他にもこのセミナーだけで公開する
極秘の不動産投資法をお伝えします！
＝物件購入できない？
不動産投資を始める方の多くは、銀行から融資を受けて物件を購入するのですが、融資は誰でも通るわけではなく、ある程度の年収・貯蓄・社会的信用が必要になるので、不動産投資を始めたくても始められない人が沢山います。
さらに、最近は不動産投資そのものが融資が出にくくなっています。仮に正社員として働いていて、社会的信用もあり、「年収が1000万円あります。」「預金が2000万円あります。」と言っても、簡単にポンポン物件を買うことができない程厳しいのです。
いわゆる「高属性」と呼ばれる方でもなかなか買い進めていくのが難しい市況と言えます。
5000万円の物件を購入しようとすると一般的に融資を活用することになるでしょう。
ところが、数年前とは異なり、今では2割負担を求められるケースがほとんどです。
5000万円の2割は1000万円。諸々、諸経費合わせて1500万円ないと一棟すら買えません。
ですから、仮に預金2000万円あったとしても、1500万円使ってしまったらもう次は買えないのです。
どんなに厳しい状況でも、
方法次第で勝ち筋はある
このように高属性の方でもなかなか簡単に物件を買い進めることが出来ないのが今の市況です。融資を活用したアパート投資が難しいため、今注目されているのが「ボロ戸建て投資」です。数百万円
で買えるため、限られた自己資金で不動産投資を始めることが出来るため注目されています。
巷でも、「ボロ戸建て投資セミナー」が増えています。
サラリーマン大家を始め、不動産投資初心者にセミナーに来てもらうには、「ボロ戸建て投資」のような限られた自己資金で始められる投資法を紹介する必要があるからです。
でも、「本当はアパート投資もやりたいんだよなぁ」と考えている方も多いのではないでしょうか？
実は、今の市況でも自己資金を極力減らさずに物件をうまく買っていく事は不可能ではありません。
知識も経験もない
非正規雇用の22歳が
不動産投資家として成功できた理由…
今から約10年ほど前に不動産投資を始めました。そして、お陰様で順調に不動産投資家として実績を積み上げ、書籍やTV出演も果たすようになり、今では不動産投資の収入だけで生活できる現役の不動産投資家、不動産投資コンサルタントとして活動しています。
そんな私ですが、不動産投資を始めた頃から力を入れていて、今になっても続けていることがあります。それが「不動産業者開拓」です。今でも毎月2～3社の新しい不動産会社に会いに行っています。
おそらく、不動産投資の講師や有名大家と呼ばれる方々でも未だに私のように不動産会社開拓を続けている方はほとんどいないと思います。私ほど不動産会社や金融機関の開拓を続けている投資家は他にいないのではないか？と自負するほどです。
地道な不動産会社開拓を続けてきた結果、今の市況でも物件を買えるようにサポートしてくれる良心的な会社を何社も見つけてきました。ほとんどが無駄に終わりますが、細かく開拓すると本当に稀に良心的な会社を見つけることが出来ます。
金融機関開拓も続けてきたことで、多くの人が使う融資が通りやすい金融機関だけでなく、その方に使えそうな金融機関を探して紹介することも出来るようになりました。
多くの人が物件を買い進めることが出来ない理由。それは数年前に比べて融資の条件が厳しくなったからです。もちろん、融資が全くできないわけではありません。
融資の審査が通る金融機関はもちろんあります。ただし、審査が通りやすい金融機関は、自己資金が物件購入価格の2割が必要なケースが多いのです。そうした金融機関しか使えないと自己資金がどんどんなくなってしまうわけです。
（審査も通りやすく、物件もあまり選ばないので、もちろん悪い金融機関ではありません。実際、今の市況でも融資してくれる金融機関ですから活用しています。ただし、その分頭金が2割になるというケースが殆んどです。）
特に、不動産会社に任せてしまうと、審査が通りやすい金融機関で買うことを勧められてしまいます。その場合、自己資金2割負担が求められるため、十分な自己資金がないと買い進めることが出来なくなるのです。
しかし、金融機関や不動産業者を色々と知っていると上手に買うことは不可能ではなくなります。例えば、住宅ローン、区分マンションの借入など、他で借り入れがない人であれば、使える金融機関や年収が一定以上だと使える金融機関もあります。
こういった金融機関は自己資金負担のないフルローンも出ることがあります。ただし、「一棟目の購入でしか使えない。」といった制約もあります。
こうした金融機関の組み合わせや条件を知らないと買い進めることが出来なくなります。このように借りる際にも自己資金をできるだけ使わないように買っていくことが今の市況では、これまで以上に重要になっていきます。
私の半分ライフワークである「不動産会社開拓」の結果
- 良い物件を見つけて紹介してくれる
- 融資についても良心的な提案を
してくれる
といった非常に優秀な不動産会社をいくつか見つけることが出来ました。 物件も良いし、条件があえば手元資金をあまり使わずに買い進めることが出来るのです。
ただし・・・
この「開拓」がめちゃくちゃ大変
そう、この「不動産会社開拓」が本当に大変です。私自身、相当開拓を進めているのですが、そうした良い不動産会社には、めったに会うことはありません。ちなみに、オススメの不動産会社の多くが紹介
だけで成り立っているためか一切広告をだしていない会社が多く、普通に開拓しても出会うことができない会社が多いです。
専業大家である私が10年開拓してもめったに会うことが無いのですから、本業で忙しいサラリーマン
大家さん、不動産投資初心者の方では、私がこれまでやってきたレベルの開拓を進めるのは至難の業と
言えるかもしれません。
限られた時間の中で不動産投資の基本的な勉強を進めながら、通常を超えたレベルの不動産会社開拓を進めるのは難しいと言わざるを得ません。
知識・情報、ネットワークへの投資に対する
リターンの大きな分野
「不動産投資」
不動産投資ほど、「知識や情報、ネットワーク」への投資がレバレッジにより大きな見返りになって返ってくるビジネスはないと言われています。
- 不動産という扱う金額が大きい分野
- 知っているか知らないかで
結果も大きく変わる事が多い分野
だからです。
株やFXのように世界中の人が同じ市場で売り買いするわけではないため、「人脈、ネットワーク」の有無で成果が大きく変わることも少なくありません。
私の書籍でも紹介しているのですが、22歳の最初の物件購入では、先輩の有名大家さんに物件購入を相談した結果、金融機関の担当者を紹介してもらいました。
とはいえ、当時22歳の非正規雇用で個人事業主だった私に2000万円以上の融資については融資見送りの声も出ていたようです。
ところが担当者さんと有名大家さんからもプッシュがあり最終的に融資がおりたという事がありました。
私自身、一人で不動産投資を始めていたら、なかなか一棟目が買えず、今の立場はなかったと思います。
先輩投資家の知識や情報、人脈を活用することの効果を私自身が実感しています。
私が10年間で得た知識・情報・ノウハウを
セミナーで余すところなくお伝えします！
ここまで見てくださった方には特別に、セミナーの中で話す内容を少しだけ公開しますね。
アパートを購入する際、実はこんな目安があるんです。
アパートを買って収益を生み出せる
○注意が必要な方
仮に区分マンション等を買ってしまったとしてもリカバリは可能です。ただし、区分マンションを売却して損切りするなど、こちらのアドバイス通り動いて頂く必要があります。アドバイス通りに動いてくださる方であれば、時間は少しかかりますが、物件を買っていくことは可能です。
（ただし、この手の勉強せずに区分マンションを買ってしまう方の中には、アドバイスを聞いていただけない方が多いため、難しいと考えています。）
収益を生み出せる！
年収500万円以下の方の場合は、資金作りから考えていく必要があります。
その方にあったローンや融資はもちろん、事業主の方であれば、条件を満たしているのに申請していない補助金等もあるため、そうした情報も私に相談に来た方にはお知らせしています。
不動産投資と直接関係ないローン、融資、補助金であっても、その方の生活や事業に余裕ができることで、物件購入のための資金作りにも影響してくるのです。もちろん、不正受給を狙うものではありません。条件を満たしているのに知らないために申請できていないものがあれば、お知らせするというものです。（悪質な資金作りを期待している方には申し訳ありませんが、期待に添うようなものではありません。）
あとは、無駄な出費を減らす方法についても、私はいろいろと勉強して知識を得てきました。
私が不動産投資を始めた当時、21歳の非正規雇用だったため様々な方向でお金を切り詰めて資金を作っていきました。その時の経験もあり、不動産投資家には珍しく無駄なお金の使い方を見直して資金を作っていく方法をアドバイスすることもあります。最近では「私は不動産投資のコンサルタントではなく、ライフプランナーなのかな？」と思うこともあります。笑
実際、「お金がない」と言っているのになぜか高級家具を購入しようとする等、お金の使い方が間違っている方もおられるのです。
そのうえで、まずはボロ戸建てを買いながら収益を作っていく方法がよいでしょう。その方にあった方法で物件を買っていくことも可能です。
★年収が500万円以下の例
（毎月5～6万円の収益が入ってくる物件。5年以内の売却は税率が高くなるため、売却しないものの、売れば200～300万円程度の利益が出そうな物件です。）
*ちなみに、色々とローンを探したのですが、赤字申告が響いてローンは難しかったです。
他にも具体的な投資手法をセミナーで特別公開します！
なこ大家のアドバイス・サポートで
驚きの実績も多数！！
自己資金を極力使わずに一棟買い
預金は1000〜2000万円あるものの、大半が家族の預金のため使えないというケース。
おそらく、このように「預金はあるけど、使えない。」という方は少なくないかと思います。
この方の場合は、不動産会社や金融機関を上手に活用して手元資金は殆ど使わず、数百万円の自己資金支出でアパート一棟を購入できました。
ちなみに、この方は某有名不動産投資の講座の受講生です。講座受講しただけでは物件は買えずに別の不動産投資家が主催する「大家の会」に入会しました。その会で紹介された安い物件を買ったものの「大家の会専属のリフォーム業者を使わないといけない」ルールのためにリフォーム費用が大幅にかかってしまい結局、利益が出ずに売却することになり、その後に私のところに相談に来られました。
サポート開始後、毎月のように物件購入
4年前に他の不動産投資コンサルに入会後、2件ほど物件を購入したものの、その後一切物件を購入できなかったというケース。「もう少し物件を購入したい」という思いから、なこ大家のサポートを受ける。
これまでの状況をヒアリングした上で、おすすめの金融機関の使い方を検討し提案しました。
具体的には、これまでの金融機関の利用状況を確認した上で、今後の買い方をアドバイスしています。
また、この方にとって条件が合う物件を調査して提案も行いました。
結果、1~2ヶ月後にはなこ大家が紹介したアパート一棟を購入。
さらに、その翌月にも、なこ大家が紹介した戸建てを購入。
これまで、4年間何も買えなかったのが嘘のように次々と物件を購入していきます。
その後は、なこ大家の紹介物件だけでなく、本人がネットで調べた物件も買い進めています。
また、この方には、物件紹介だけでなく、実際に現地に物件を見に行くこともしました。一棟目のアパートは、物件を一緒に見に行きました。
物件を実際に見た上で、
- どこまで直すとよいのかリフォームする場所の提案。
（リフォーム箇所と程度のアドバイス。） - 買うときにチェックすべきポイントのアドバイスとサポート。
- 近隣の商業施設の状況
- 外壁や屋根の状況
- ポストの状況（リフォームが必要か）
- ちゃんと人が住んでいるかの確認（カーテンスキーム対策）
- 敷地内に空き地がある場合は
有効活用方法の検討 - 最適なリフォーム内容のアドバイスと格安リフォーム会社の紹介
といったアドバイスも行い、収益を生み出す物件を実際に買えるサポートをしました。
が１億円分の物件購入
他の有名大家のコンサルテイングプログラムに入会するも物件購入ができなかった方。
有名大家のコンサルティングではなかなか物件が購入できなかったため、なこ大家に相談頂き、サポートを受けていただきました。
物件紹介を行いRCマンション、アパートと総額１億円超えの物件購入をされました。
その後も戸建てやアパート購入を続けています。
・・・ところが落とし穴が
2018年になこ大家のサポートを受けた方。
相談当時、区分マンションを買おうとしていたので、区分マンションではなく、アパート、マンションを買うことアドバイスしました。
その後、物件紹介等を行い物件を買い進めた結果、現在は月の収益150万円となっています。
ところが、なこ大家の物件紹介により物件購入が進んだことで、本人の中で物件購入に自信がついたようです。その結果、とある物件を本人の自己判断で物件を購入しました。
ところがその物件が瑕疵物件だったため、現在も裁判中のようです。
購入する前に、相談してくれればよかったのに、と助けられなかったことを後悔しています。
2018年は今に比べて融資が通りやすかったので、買い進めた事自体はそこまで難しいことではありません。どちらかというと、「専門家のアドバイスなしに買ってしまうと失敗する可能性がある」ことの一例となっています。
入会後１ヶ月でアパート購入
某有名な不動産投資の講座の受講生の方。
ご相談に来る方は、この講座の受講生が多いです。
勉強熱心な方で、不動産投資講座を受講しただけでなく、不動産会社を周り、物件も色々と見ていた行動力のある方でした。
しかし、どこでも、「自己資金は2割」と言われていたため、アパート購入を諦めていたそうです。
ボロ戸建てを現金で買おうと思い、なこ大家へ相談に来られ、サポートを受けていただきました。
入会翌週に、面談を行い、その翌週にはなこ大家いちおしの不動産会社を紹介することに。結果的に、入会後一ヶ月でアパートを購入を果たします。
当初予定していたボロ戸建てを買った場合は、年間の収益は約60万円程度。
しかし、今回購入したアパートは、年間収益が約200万円。
ボロ戸建てを買わずに、限られた自己資金でも収益を生み出すアパートを購入したことで、年間収益が大幅に上がりました。
（もちろん、ボロ戸建てに比べて借入が発生していますが。）
このようにかなり勉強している人で、行動している方でも融資の際には自己資金が2割必要になるために、なかなか買えないケースは少なくありません。
こうした不動産投資の講座で勉強することはとても素晴らしいことです。
私自身、不動産投資を始めるにあたって、かなり勉強しました。
しかし、こうした講座。例えば、有名な不動産投資の講座では、細かい知識を学ぶことができます。
- 物件の評価の仕方、どこを見ればよいか。
- イールドギャップがどうすればよいか
といった知識を学ぶことが出来ます。
ただし、教材も長年変わっていないこともあり、最新の融資状況でどうやって物件を買っていくか？という実際のノウハウを身につけることは出来ません。
もちろん、「あなたの状況であれば、こういった物件を買えるから買っていったほうが良いよ。」という個別のアドバイスを貰えるわけでもありません。
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セミナー講師
22歳で横浜市の1棟アパートを購入。
アパート2棟、戸建て4つ、倉庫、区分マンション、 自販機を購入。
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（※2024年2月時点）
多数セミナーで講師経験あり。
家族経営を始め、家族所有での物件も増える。
現在家賃年収5000万、年間CF2400万を超える。
不動産投資の素晴らしさを伝える活動をしている。
（2020年2月1日）
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